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¿Han actuado correctamente los registradores en las firmas de préstamos hipotecarios?

Mucho se ha comentado acerca de la indefensión de los deudores frente a los Bancos a la hora de firmar un préstamo hipotecario. Se alega que la mayoría de los bancos establecieron condiciones abusivas, en grave perjuicio a los consumidores, sin que los Notarios y Registradores advirtiesen siquiera sobre éstas a los prestatarios.

La polémica surge, por ejemplo, con el hecho cada vez más frecuente que los bancos al ejecutar el préstamo hipotecario terminan quedándose con el inmueble por la mitad de la tasación y aún así el prestatario sigue siendo deudor por la diferencia entre dicho valor y el saldo del préstamo, pudiendo el banco embargar otros bienes, incluso la nómina del deudor. En otras palabras, quedan encadenados a dicha deuda indefinidamente.

Los Registradores se han defendido con varios argumentos:

En primer lugar, con respecto al punto anterior, aseguran que los prestatarios conocían esta circunstancia, pero dada la bonanza económica pensaban que nunca estarían involucrados en una situación de impagos o que en el peor de los casos, puesto que el precio de los inmuebles continuaba subiendo, éstos iban a ser suficientes para saldar la deuda. Incluso recibían cantidades mayores que lo que les costaba la vivienda, que utilizaban para la compra de vehículos, mobiliario e incluso viajes.

Por lo demás, ésto está en la propia legislación y escapa a la competencia de los Registradores el cambiarla. Correspondería en todo caso al Congreso modificar la ley para contemplar la figura de la dación en pago, lo cual ha sido rechazado por el Poder Legislativo o aumentar el porcentaje del valor del inmueble sobre el cual puede adjudicárselo el banco (en este caso, el Gobierno y los portavoces de los partidos en el Congreso han anunciado un aumento, al 60%).

Por el contrario, los registradores se han negado a aceptar ciertas cláusulas no previstas en la Ley que perjudicaban a los contratantes de un préstamo hipotecario, aunque no se haya hecho mucha publicidad al respecto. Se trata, insisten, en un trabajo metódico pero coherente y efectivo.

Una de estas cláusulas se remonta la década de los 80, cuando aparecieron los préstamos a interés variable. En esa oportunidad varios bancos referenciaban la tasa variable con el tipo preferencial que ellos mismos fijaban, lo que implicaba que la institución estableciera libremente la tasa de interés que considerara oportuna. Los Registradores se negaron a inscribir éstas cláusulas señalando que la referencia tenía que ser objetiva, fijada por terceros ajenos a la relación contractual.

Tampoco inscribieron cláusulas que preveían modificaciones de la cuota sólo cuando aumentaran los intereses pero no cuando éstos bajaran, pues consideraban que no eran equitativas.

Otras cláusulas que los Registradores se han negado a aceptar tienen que ver con causales de vencimiento anticipado que permitiría a la entidad financiera reclamar el 100 por ciento del préstamo aunque no haya habido impago, y que incluían varias situaciones:

Una de ellos era el caso de un supuesto deterioro del inmueble certificado por un perito nombrado por el banco, y que los registradores consideraron abusiva.

Otro caso era que el prestatario hubiese arrendado la vivienda sin permiso del Banco o que el prestatario no hubiese contratado un seguro de vida o de hogar con la aseguradora de la entidad financiera. En la actualidad ninguno de estos supuestos es una causa procedente para ejecutar una hipoteca.

Por último, los Registradores destacan que en su web Registradores.org han puesto a disposición del público el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, que transcribe todas aquellas cláusulas que no son admitidas en los préstamos hipotecarios que se suscriban en adelante.

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¿Cómo funcionan los préstamos entre familiares?

Ante la dificultad que enfrentan la mayoría de las personas hoy por hoy en conseguir un crédito personal de una entidad financiera, los particulares se han tenido que buscar otros métodos menos convencionales para conseguir capital. En este sentido, en estos tiempos de crisis se ha popularizado en gran medida los préstamos entre familiares ya sea para la compra de una vivienda como para la inversión en un negocio o para afrontar cualquier necesidad de liquidez puntual.

Dicha clase de préstamos goza de mejores condiciones que los préstamos personales solicitados a entidades financieras ya que suelen presentarse con características más flexibles en cuanto al importe a devolver mensualmente así como al plazo de devolución del crédito.

No obstante, aunque dicha clase de préstamos son, hoy en día, muy comunes lo cierto es que tan solo un porcentaje muy pequeño de esta clase de préstamos son “oficiales” ya que son muy pocos quienes declaran esta clase de transacciones a las organizaciones pertinentes.

Entonces, ¿qué condiciones hay que cumplir para hacer del préstamo algo “oficial”? Pues por lo primero el préstamo entre familiares ha de ser realizado frente a un Fedetario Público quien pueda posteriormente confirmarle a la Administración Tributaria que, en efecto, existe dicho préstamo. A su vez, el Fedetario también ha de poder constatar que el préstamo se invertirá en la adquisición de una vivienda habitual o un bien de consumo.

Cabe tener en cuenta a la hora de oficializar esta clase de transacciones que Hacienda mantiene una intensa observación sobre esta clase de préstamos, vigilando, por ejemplo que el solicitante del préstamo tenga ingresos u patrimonio suficiente como para poder justificar los pagos periódicos del importe, evitando así cualquier tipo de fraude.

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¿En qué me afecta figurar en un registro de morosos?

Existen algunas empresas que se dedican a elaborar un registro de personas con deudas acumuladas, generalmente, de cuatro o más cuotas de atraso en el pago. La morosidad puede ser procedente de particulares o empresas y en estos registros aparecen las deudas con bancos, cajas, empresas de telecomunicaciones y financieras no bancarias.

Las firmas que se dedican a elaborar estos listados suelen identificar su actividad como “servicios de información patrimonial y crédito”. Las más conocidas son, entre otras:

Registro de Asignaciones Impagadas, RAI.
Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito (ASNEF-EQUIFAX).
Información Técnica de Crédito, SEIDO.
Centro de Cooperación Interbancaria, CCI.

Aparecer en estos listados de morosos es una mala referencia para una persona o empresa e imposibilita su acceso a una posible financiación, ya que las instituciones financieras los consultan antes de conceder un préstamo personal.

Cuando una persona o empresa aparece en estos listados lo más prudente es tomar medidas y eliminar su nombre de los mismos; aunque no necesite solicitar un crédito personal inmediatamente, ya podría requerir financiación más adelante y encontraría el inconveniente de aparecer listado como moroso por seis años.

Una entidad financiera o de telecomunicaciones puede registrar el nombre de su cliente moroso cuando ya han pasado cuatro meses desde que éste dejó de pagar observando algunas condiciones:

Debe haber una deuda real, vigente e impagada por parte del particular o empresa.
El acreedor debe haber hecho un requerimiento de pago, como una carta, sin haber recibido algún pago en respuesta.
Si el deudor no tiene una prueba tangible que elimine los puntos anteriores, el acreedor puede registrar su nombre en el registro de deudores.

Aún pagando la deuda, para pedir la baja del registro, el moroso deberá documentar la cancelación o inexistencia de la misma (recibo de cancelación), y si se tratase de un error, deberá consignar la documentación que confirme que no ha sido objeto del servicio o que no ha adquirido el bien que creó la deuda que se le imputa. El interesado debe aportar estos documentos, junto con el DNI, a la empresa registradora de morosos; la dirección física de ésta la puede conseguir en la Agencia Española de Protección de Datos, AEPD.

Posteriormente, la entidad que registró el nombre del deudor, tendrá 10 días para dar una respuesta y si no lo hiciera, el usuario puede hacer un reclamo ante la AEPD, anexando la documentación de los pasos anteriores.

Si el consumidor considerase que ha habido un incumplimiento en la Ley de Protección de Datos que le ha repercutido negativamente, podría solicitar una indemnización.

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Cómo resuelve la reunificación de deudas los problemas de liquidez

No tener ingresos para llegar holgadamente a fin de mes ya es una situación usual y cotidiana en la que todos nos vemos envueltos alguna vez; agobiados por las facturas y otros gastos fijos empezamos a buscar alternativas que alivien la situación de estrechez económica y nos ayude a llegar más cómodamente a la nómina siguiente.

Por supuesto que lo primero que se nos viene a la mente es la reunificación de deudas, pero debemos mirarla con lupa y decidir si es o no lo que más nos conviene.

¿Qué es una reunificación de deudas?

La reunificación de deudas es un recurso financiero que agrupa todos los créditos que tengamos convirtiéndolos en una hipoteca cuya cuota mensual puede ser hasta un 50 por ciento menor, mientras que su plazo de amortización es mayor.

Siendo así, hay algunas consideraciones que debemos detallar.

Es cierto que el importe mensual a pagar al banco disminuye. Las reunificaciones se hacen en torno a un préstamo hipotecario cuyo interés es mucho menor, de modo que otras deudas, como la tarjeta de crédito que paga entre de un 20 a un 25 por ciento, disminuyen su interés promedio. Por otra parte pagaremos en un plazo mayor, que puede ser hasta de 40 años, una deuda que fue negociada con un plazo mucho menor.. El interés que repercute sobre la nueva hipoteca, resultante de la reunificación de préstamos, oscila entre 5 y 8 por ciento.

Como ya mencioné las reunificaciones se negocian en torno a un préstamo hipotecario, de modo que se debe tener una vivienda en propiedad o hipotecar la de otra persona, una familiar, pariente o amigo (con las complicaciones que eso conlleva) Aún teniendo una hipoteca no podríamos acceder a una reunificación si el importe del nuevo préstamo supera el 80 por ciento del valor del inmueble.

Cuando reunificamos alargamos el plazo por lo que pagamos más intereses a largo plazo lo cual incide negativamente en nuestro patrimonio y nos vincula a una deuda por más tiempo.
La reunificación tiene costes: gastos de notaría y de registro, impuestos, seguros y comisiones y aunque se incorporan al préstamo (no es necesario disponer de dinero para estos gastos), suponen un coste adicional de entre un 10 y 12 por ciento del importe de la nueva hipoteca.

Aún arrastrando morosidad en algunas deudas, hay entidades que adelantan la operación aunque cargando intereses más elevados (entre 7 y 10 por ciento) en comparación con otros clientes que no son morosos a los cuales le aplican entre un 3,5 y 5 por ciento de interés.

Es posible, dependiendo de cada entidad, que puedas obtener algo de dinero adicional para cubrir otros gastos menores pero debes justificarlos ante el banco.
Ya conocemos con más detalle los aspectos básicos de lo que es una reunificación de deudas, ahora debes decidir qué es lo mejor para nuestro caso particular.

Si has pagado buena parte de la hipoteca, y el saldo de la deuda es pequeño, podemos buscar otra alternativa porque la reunificación sería una solución muy costosa para una deuda que puedes saldar a corto plazo con una paga extra, por ejemplo.

Es recomendable sentarse con calma y “hacer algunos números”, podemos organizar nuestros gastos y eliminar los que no son indispensable, así podremos asumir las deudas con más comodidad.

Si las deudas son mayores y hemos visto que aún llevando un estricto control de los gastos no podemos asumir los pagos, es el momento de buscar opciones antes de que la situación empeore. Quizás la reunificación de deudas sí sea una opción apropiada observando detenidamente los puntos siguientes:

- La nueva cuota mensual debe ser considerablemente menor a la suma de todos los pagos de los créditos actuales.

Hacer los números nuevamente y calcular el coste que supone la transacción y valorar si merece la pena asumirlo.

Una precaución importante es no pagar comisiones hasta que tengamos la operación aprobada y formalizada.

Preguntar en varias entidades y analizar cuál te ofrece mejores condiciones en cuanto a los costes, intereses y plazos del nuevo préstamo.

Después de lograr una solución para tu problema financiero, debes mantener el control de tus gastos para no volver a caer en situación de insolvencia, además de no volver a endeudarte ni con la tarjeta de crédito ni solicitar otro préstamo personal. Para proteger tu patrimonio, si alguna vez puedes amortizar el préstamo con alguna cuota extra es recomendable que lo hagas pues con ello disminuirás los intereses y el plazo del préstamo.

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Claves para optar a un crédito personal

En una época en la que conseguir un crédito personal puede ser muy complicado para cualquier ciudadano medio, vamos a concretar algunos de los requisitos imprescindibles que examinan con lupa las entidades bancarias en el momento de conceder créditos personales.

La entidad financiera evaluara la situación individual de cada usuario, antes de otorgar un crédito, por lo tanto estudiará las siguientes cuestiones:

La aparición del usuario en cualquier registro o listado de morosos (RAI, Asnef, Experian, etc.), la inclusión en alguna de estas listas anula prácticamente la concesión del préstamo personalen cualquier entidad bancaria. Existen otras posibilidades de obtener crédito estando en alguno de estos registros. Por ejemplo, realizando una reunificación de deudas (producto de tipo hipotecario) se puede llegar a obtener crédito y cancelar las deudas pendientes.

Otra opción es acudir a los préstamos de capital privado, para optar a este tipo de productos es necesario poseer alguna propiedad, terreno, vehículo, etc, que servirá para avalar la operación. La pega principal es que este tipo de producto tiene unos intereses elevados y la devolución del préstamo se debe realizar en 6 meses o un año, aún con lo expuesto anteriormente los crédito de capital privado tienen su mercado.

Las entidades estudiarán también los ingresos percibidos mensualmente, contar con unos fijos le garantiza a la entidad el reintegro de la deuda.

El estado financiero presente del usuario, si tiene otras deudas contraídas con anterioridad (tarjetas de crédito, créditos personales, etc.), cuando más elevadas sean esas deudas tendrá menos posibilidad de obtener el crédito personal debido a que el banco lo considerará una operación de riesgo.

Si tiene en la entidad, domiciliados sus ingresos periódicos (pensión o nómina), la domiciliación incrementa las opciones de otorgamiento. Algo que se ha convertido en la tónica habitual en practicamente la mayoría de las ofertas de préstamos personales, si se quiere a un préstamo personal con un tipo de interés aceptable no quedará otra que domiciliar la nómina, contratar algún seguro, tarjetas, etc. En definitiva, una mayor vinculación con la entidad que traducido sería: “Yo te doy si tu me das”.

Las mensualidades a abonar no podrán superar un 40% de los ingresos mensuales, endeudarse por un porcentaje más elevado es un peligro a largo plazo.

Si su historia de préstamos esta impoluta, es decir, que los créditos que ha solicitado anteriormente los ha pagado religiosamente.

Los avalistas, un punto decisivo, porque en caso de no pagar que haya otra persona que lo hará por nosotros.

Si es un profesional, lo idóneo es que tenga ingresos superiores a los mínimos determinados.

La contratación prácticamente forzosa de un seguro de amortización.

De esta manera, el banco o la caja de ahorros tendrá en cuenta: la cuantía, la regularidad de sus ingresos y su estabilidad económica, por lo tanto será fundamental evaluar si son elevadas, constantes y no hay demoras en el abono cada mes.

Cabe matizar, que aunque cumpla con todos los requisitos, la última palabra en la concesión la tendrá la respectiva entidad bancaria, según los criterios que utilice que varían mucho de unas entidades a otras

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¿Qué debo conocer antes de firmar un crédito rápido?

Una vez superada la “cuesta de enero”, parece que que acender la de febrero también está siendo complicado, sobre todo en un entorno que presiona con repuntes en el precio de algunos servicos, impuestos y hasta de la gasolina. Con los ahorros disminuídos después de los compromisos de las fiestas y con las facturas llegando al buzón de correos, es fácil sentrise agobiado por la falta de efectivo en la cartera.

Buscando alternativas para equilibrar las cuentas, es frecuente pensar en acudir a los créditos rápidos para salvar la situación y seguir adelante. Ciertamente, puede ser una solución inmediata, pero transcurridos unos meses puede tener un efecto contrario, sobre todo si no conocemos bien las condiciones del crédito.

Tuvieron un auge importante hace 3 años, pero actualmente, como consecuencia de la crisis, han descendido las solicitudes, los importes de los créditos y las empresas dedicadas a la gestión de los mismos.

Según el presidente general de Cofidis, Juan Sitges, ya no es tan fácil acceder a ellos, y argumenta que la exigencia de parte de las entidades financieras han aumentado, “se estudian más las solicitudes y se aprueban menos”, afirma Sitges y agrega que se estudian más los documentos de los solicitantes.

Datos financieros

Es recomendable que los solicitantes de créditos rápidos conozcan varios aspectos de este tipo de financiación.

Los tipos de interés son los que producen más discrepancias entre banco y clientes. Al respecto, lo más importante es saber cual va a ser la Tasa Anual Efectiva, del préstamo rápido. Es un dato más realista del coste real de la financiación porque incluye el interés del préstamo, más las comisiones más los gastos generados en la operación y repercutidos en la factura que el cliente pagará. (Ver TAE)

Otro dato importante es el tipo de crédito que el bancos otorgue. Actualmente, se conceden dos tipos de créditos. El primero es el crédito personal rápido cuyo interés puede alcanzar el 6 por ciento, pero también podrían otorgarle otro tipo de crédito más caro y peligroso, el “revolving” en el cual el crédito vuelve a estar disponible a medida que el cliente lo va amortizando, nunca se acaba, en éstos el interés puede llegar a 26 por ciento.

A pesar del coste elevado de esta financiación los usuarios se sienten atraídos por la facilidad y la rapidez de su tramitación, inclusive, algunas entidades lo ofrecen en una tarjeta de crédito y le sugiere a sus clientes la utilización de los mismos para financiar sus compras. El crédito revolving está asociado a numerosas tarjetas de crédito.

Costes adicionales

Los solicitantes de estos créditos deben saber a que se exponen al firmar el contrato. Al respecto, fuentes de Cetelem, recomiendan solicitar una copia del contrato antes de firmarlo. Con este documento en mano, la atención debe dirigirse a los datos financieros del contrato: intereses, costes y comisiones. Estas últimas suelen cobrarlas por la firma del contrato, postergar el pago, pago anticipado, comisiones por cualquier gestión solicitada por el deudor incluyendo un cambio en la fecha de pago.

Antes de firmar se deben “hacer los números” y tomar conciencia de cómo estos factores repercutirán en los pagos.Uno de los gastos adcionales que suelen cargar actualmente las entidades financieras es el serguro de impagos. Aunque no es legalmente obligatorio, la entidad podría exigirlo como una protección ante la posibilidad de que el solicitante no pudiera hacer frente a su obligaciones.

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¿Cómo afrontar una situación de embargo?

Durante el primer trimestre de 2010 se llevaron a cabo 51.975 embargos, la misma cantidad que tuvo lugar durante todo el año 2008. Esta información fue emitida por el Consejo General de Poder Judicial y se ha reforzado con los resultados de un estudio del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios que arrojó que un 20 por ciento de los deudores hipotecarios aplaza el pago del crédito una vez al año.

Las cifras anteriores señalan que un importante número de personas está teniendo problemas para cumplir con sus compromisos de pago, entrando inmediatamente en una situación de impago desde el primer mes de deuda y siendo susceptible de demanda, generalmente, después del segundo mes.

La “dación en pago” se ha propuesto como una opción para suavizar el impacto que un embargo supone sobre los deudores hipotecarios. También conocida como “hipoteca americana”, se trata de un procedimiento mediante el cual el deudor entrega al banco el inmueble como pago sin quedar pendiente ningún otro saldo. Claro está, el deudor pierde el importe que haya pagado, pero no queda en deuda con el banco y tampoco se vería comprometido el resto de su patrimonio.

A pesar de las ventajas que la “dación en pago” supone para los consumidores, su inclusión en la Ley Hipotecaria no fue aprobada en el Congreso de los Diputados y, actualmente, no se contempla en el sector ninguna otra opción a corto plazo.

En este sentido, mostramos algunas opciones para evitar un embargo:

- Entre los diversos seguros que se suelen contratar cuando se firma una hipoteca está el seguro de protección de pagos o desempleo. Es conveniente revisar si es vuestro caso, ya que estos cubren, generalmente, el pago 12 cuotas del crédito.

- No aplazar el problema sino actuar cuando todavía se cuente con diversas alternativas y posibilidad de negociar. En estos casos retrasar el problema no hace sino empeorarlo. Además de correr el riesgo de perder la casa y lo que se haya pagado de ella, deuda crecerá con los intereses de mora, comisiones y costes del proceso de ejecución hipotecaria.

- Enfrentar la situación. Acudir al banco, explicarle la situación personal y proponer una reducción de la mensualidad que se paga por el crédito.

Actualmente, existen en la práctica varias opciones para disminuir el pago mensual:

Pagar sólo intereses sin saldar capital. Con ello el pago puede reducirce en un 50 por ciento. Si una vez hechos los números la cuota sigue siendo impagable, proponer una suspensión total del pago por algunos meses (ni capital, ni intereses).

Aumentar el plazo de la hipoteca en 5 o 10 años reduciendo así las cuotas de cada mes para que estén más acordes con los ingresos familiares.

Es posible diferir el pago de una parte del préstamo hipotecario, puede ser un 40 por ciento, hasta un plazo final y, mientras se alcanza dicho plazo, pagar sólo el 60 porciento del préstamo. De esta manera el importe las cuotas mensuales es menor porque se calculan nuevamente sobre la base de ese 60 por ciento. Posteriormente, cuando se vence el plazo para la gran couta final, se refinacia la hipoteca ampliándola o contratando una nueva. Esta es una práctica frecuente en otros países y se le identifica como “Capital diferido o ballon”.

Si, además del préstamo hipotecario, se tienen otros créditos (préstamos personales, por ej.), se puede intentar agruparlos todos en una mensualidad menor que la anterior y, además, negociar el pago en un plazo mayor. Unificar las deudas de esta manera supone que se pagarán más intereses pero se tendrán cuotas más fáciles de pagar.

Si no se espera que la situación económica personal mejore en un corto plazo de tiempo, vender el inmueble también puede ser una opción válida. La posibilidad de vender aumentará nuestra capacidad de negociación con el banco. Sería más posible obtener una disminución del pago mensual y hasta una suspensión del mismo por varios meses mientras se consigue comprador.Obtendremos tiempo extra para hallar alternativas.

Puede suceder que al ofrecer el inmueble en el mercado no se tengan ofertas iguales o superiores al importe de la deuda hipotecaria, la recomendación de los especialistas es vender aunque sea en estas condiciones y negociar con el banco facilidades de pago para saldar una pequeña diferencia entre el precio de venta del piso y el importe de la deuda. Y si se es más osado hasta se puede proponer liquidar la deuda totalmente si la venta se hace en un corto plazo de tiempo.

La “dación en pago” es otra alternativa. Hay que tener presente que si bien la Ley no obliga a los bancos a aceptarla, nada se pierde con proponerla. Actualmente se han conocido casos, sobre todos en los que el precio del inmueble en el mercado es mayor a la deuda.

Existen organizaciones no gubernamentales dedicadas a proteger los intereses de los consumidores, y asociaciones de deudores hipotecarios. En éstas los involucrados encontrarán apoyo, información, reuniones públicas, acciones de protesta, asesoría y otras acciones que pueden evitar embargos.

En el entorno político hay apoyos concretos como el del partido ICV,o el de CiU, que propuso la “dación en pago” durante el mes de diciembre, antes de llegar primero en los comicios autonómicos de Cataluña. También José Blanco, ministro del Gobierno, aunque expresó el desacuerdo del PSOE con la medida, ha asegurado su interés en buscar otras alternativas para evitar que sigan aumentando las ejecuciones hipotecarias. Es un hecho que todos los ciudadanos están esperando las acciones del Gobierno para para disminuir la gran cantidad de personas que quedan sin sus viviendas debido a los desahucios.

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¿Cómo podría reducir la cuota de mi préstamo hipotecario?

El préstamo hipotecario es uno de los mayores gastos que uno debe hacer frente a lo largo de su vida. Aunque varía en función del período de amortización pagar la cuota de la hipoteca siempre ha de representar el 35% de nuestros ingresos netos según comentan los especialistas. Hay muchas formas de lograr negociar la hipoteca e incluso lograr que la cuota de nuestra hipoteca baje de precio. No obstante previo a decidirnos por una de las tantas opciones es conveniente definirá nuestra situación y hacia donde aspiramos llegar. De modo que es importante hacernos las siguientes preguntas: ¿Aspiramos a reducir la cuota mensual a coste de aumentar el precio total? ¿Tenemos una hipoteca que deseamos mejorar u todavía estamos a la búsqueda de otras ofertas que nos permitan un pago más flexible? ¿Estaríamos dispuestos a cambiar de entidad para abaratar costes?

Ampliar el plazo: Este método sirve para reducir la cuota mensual a pagar aunque finalmente terminas pagando mucho más puesto que se acumulan los intereses. De hecho en las hipotecas de 40 años a menudo terminas pagando el doble por tu vivienda. Una buena opción si no has contratado una hipoteca es contratar una con una amortización de 40 años que no aplique una comisión a la hora de realizar una amortización parcial. De este modo a medida que la situación mejore puedes ir amortizando más capital y por consiguiente reduciendo el tiempo de amortización logrando reducir el precio que pagas por la vivienda.

Carencia de capital: Este es un período que ofrecen varias entidades y cuyo período máximo varía de una entidad a otra. Con este método logramos aportar únicamente los intereses de la hipoteca reduciendo la cuota a pagar en un 70%. No obstante, hemos de recordar que tras pasar este “período de gracia” nuestra hipoteca se va a ver encarecida, aún así resulta en una buena alternativa si se está a travesando un momento económico delicado.

Capital diferido: Con este método pactamos por el banco pagar una gran cuota final y de este modo se reduce la cuota mensual. Por ejemplo, acordamos pagar en la cuota final el 20% de la vivienda, partiendo de una hipoteca de 100 mil euros, la cuota hipotecaria se realiza en base a los 80 mil restantes. Pero no hay que alarmarse puesto que lo habitual al llegar a la cuota final es pactar con el banco una prolongación de la hipoteca.

Negociar el interés: Esta opción se aplica a aquellos individuos con un buen perfil financiero y una buena relación con el banco. Si nunca le hemos dado problemas y hemos contratado varios de sus productos resulta sencillo negociar una baja en el interés aplicado para poder reducir la cuota de la hipoteca.

Amago de subrogación: Muchas veces la entidad financiera hace oídos sordos a nuestro deseo de novación (negociar nuestra actual hipoteca) de modo que resulta en una práctica habitual realizar el denominado “Amago de subrogación”. Aquí lo que hacemos es enterarnos de una oferta mejor y pedir una oferta vinculante sin firmarla. La llevamos a la entidad y le amenazamos con marcharnos hacia la entidad que nos ofrece mejores condiciones salvo que acceda a nuestro pedido de novación.

Aplazamiento de cuota: Esta opción nos permite saltearnos un mes al año hasta 10 veces seguidas. Una opción ideal para las personas con ingresos irregulares o que necesiten un mes para recuperarse. Desafortunadamente no todas las entidades ofrecen esta opción de modo que resulta conveniente preguntarle a la entidad si ofrece este servicio antes de contratar una hipoteca con ellos.

Subrogación: Si no conseguimos que nuestra entidad nos reduzca la cuota y estamos en una buena situación económica en la cual nunca hemos dejado de pagar nuestra cuota hipotecaria es posible comenzar a considerar otras entidades que nos ofrezcan mejores condiciones por nuestra hipoteca.

De cualquier modo hemos de recordar ciertas cosas a la hora de contraer una hipoteca u querer renovarla:

1. Siempre ten en cuenta tus puntos fuertes que pueden ser desde tu alto nivel económica hasta la vasta contratación de productos de la entidad.

2. Ten en cuenta que no existe clausula en tu contrato hipotecario que no sea negociable, esto se aplica tanto para las comisiones como para los intereses.

3. Por último recuerda ser proactivo en la búsqueda de soluciones puesto que el banco jamás tendrá el menor interés en reducirte la cuota de la hipoteca.

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¿Qué cuota me conviene al reunificar deudas en una hipoteca?

Si necesita reunificar préstamosy tarjetas en un nuevo préstamo hipotecario (para lo cual deberá poseer una vivienda libre o con pocas cargas), una pregunta le rondara la cabeza, ¿Qué cuota mensual a pagar es la adecuada para mi sin tener que realizar grandes sacrificios?

Tenga presente que la mensualidad del préstamo hipotecario, al que se ha llegado al realizar una reunificación de deudas, posiblemente representará el gasto mensual más cuantioso de su hogar, evidentemente no será el único. Un sistema muy común para establecer el límite que podrá abonar de mensualidad es la capacidad de endeudamiento.

La capacidad de endeudamiento es la proporción de sus retribuciones netas que puede consignar al abono de sus deudas, con sus respectivos intereses, sin arriesgar gravemente la protección económica de su hogar.

Los analistas acuerdan en que el total de las mensualidades destinadas a abonar deudas nunca debe superar el 40% de los ingresos mensuales. Un hogar necesita contar con el 60% de sus ingresos mensuales netos como mínimo, para poder comprar alimentos, comprar ropa, abonar los recibos y con algo de organización ahorrar una cantidad todos los meses.

Pero atención, sin reunificar deudas, ese 40 por ciento es el máximo aconsejado de endeudamiento total, dónde se incluyen, aparte de la hipoteca, las mensualidades de otras deudas pendientes como el crédito del coche, préstamos personales, cuotas de tarjetas de crédito y los abonos de las compras a plazos. Despues de realizar la reunificación de crédito en su entidad bancaria se debería rebajar considerablemente ese 40%

Como recomendación la mensualidad del préstamo hipotecario producto de la agrupación de deudas nunca debería alcanzar el 40% de sus ganancias, si en los años posteriores necesita un préstamo para reformar su casa, comprar un coche o le surge una emergencia, no dispondrá de porcentaje para solicitar otro crédito

Lo mismo sucederá si el interés subiera o los gastos del hogar se incrementaran en proporción a sus ingresos. Por lo que la recomendación final es que la mensualidad a abonar para la hipoteca que agrupa todas las deudas no exceda en ningún caso de un 30 por ciento de sus ingresos mensuales netos, y las entidades no suelen ratificar préstamos hipotecarios si las mensualidades suponen más. El compromiso hipotecario es a muy largo plazo.

Los porcentajes límites aconsejados de volumen de endeudamiento pueden cambiar según las cifras familiares y la cota de ingresos. Un matrimonio sin hijos, con unos ingresos mensuales netos de seis mil euros, podrá consignar el 60 por ciento de sus ganancias, al abono de sus deudas y vivir cómodamente con el otro porcentaje (2.400 euros en otros gastos). Pero un hogar con unos ingresos mensuales de 1.500 euros pasara muchos apuros para llegar a fin de mes, solamente con seiscientos euros.

Le aconsejamos que efectúe distintas simulaciones, para comprobar la mensualidad final que obtendría despues de reunificar deudas y de esta forma hacer una idea de lo que podría abonar sin que exceda los límites recomendados de endeudamiento.

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Mi préstamo hipotecario tiene suelo ¿puedo quitarlo?

Hace unos días se ha emitido una sentencia en un tribunal de Sevilla que condenaba las préstamos hipotecarios con suelo. De momento dicha sentencia únicamente es aplicable para las entidades señaladas (BBVA, Cajamar y Caixa Galicia).

No obstante, debido a que dichas entidades han pasado a recurrir tal sentencia habrá que esperar a ver como evoluciona la apelación para saber qué pasos a elegir. Aún así, existen muchas personas que ante su conocimiento de la nueva sentencia desean quitarse la clausula de suelo de sus contratos hipotecarios pero no saben qué pasos seguir. Para estas personas el abogado especialista en finanzas Fernando Zunzunegui ha detallado una serie de pasos para intentar guiarles a la hora de quitarse dicha clausula de encima.

1. Acudir a la entidad financiera. Basándose en la sentencia emitida y esgrimiendo sus fundamentos pasar a solicitar la nulidad de la clausula y pedir el reembolso de las cantidades económicas desembolsadas a causa de la misma.

2. Acudir al servicio de atención al cliente de la entidad en el caso de que el banco u la entidad no atendiese a la petición, lo cual será lo más normal. No obstante, este se remitirá al informe publicado por el Banco de España que respaldaba su uso de las clausulas suelo.

3. Acudir al Banco de España. Ante la negativa por parte de la entidad financiera se podría recurrir al servicio de reclamaciones del Banco de España. El organismo nacional tiene un plazo de cuatro meses para contestar, aunque cabe recordar que en este momento su criterio es favorable a la banca y contrario a los clientes.

4. Demandar a la entidad por un abuso de confianza. En el caso de la demanda se puede llevar a cabo por dos vías, ya sea con un abogado particular u con la asociación de consumidores.

* Abogado particular- Iniciar acciones legales para hacer efectivos sus derechos y ejecutar provisionalmente la sentencia de primera instancia. En este caso el abogado pedirá la nulidad del suelo en la hipoteca. Conviene acompañar la demanda con un informe que dictamine el desequilibrio del contrato a favor del banco como consecuencia del suelo.

* Asociación de consumidores. En tal caso los afectados pueden esperar a la ejecución de la sentencia o la sentencia de casación que tendría que pasar a emitir el tribunal supremo. Estas asociaciones defienden demandas colectivas y el efecto de sus demandas sobre cada uno de los clientes puede ser más limitado.

5. Procedimiento judicial. La sentencia en primera instancia puede tardar algo más de un año y puede que sea ejecutable de forma provisional. Es decir, se podrían tomar medidas cautelares para no tener que seguir pagando la cuota hipotecaria.

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